Để hạn chế tình trạng này, Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đã kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh xem xét quyết định hoặc đề xuất Chính phủ, Bộ Tài chính cho phép UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành bảng giá nhà đất với hệ số K (hệ số điều chỉnh giá nhà đất theo giá thị trường) tăng gấp 2 lần mức hiện tại để áp dụng riêng cho việc tính thuế trong chuyển nhượng nhà đất tại địa phương này.
Khai thấp hơn giá trị thật để giảm thuế
Theo quy định hiện hành, một giao dịch mua bán nhà đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước 2 khoản thuế đó là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ (LPTB). Các khoản thuế này được xác định dựa trên mức giá tài sản thể hiện trong hợp đồng mua bán hoặc theo mức giá quy định tại Bảng giá nhà đất do UBND TP. Hồ Chí Minh thiết lập (nếu mức giá thể hiện trong hợp đồng mua bán thấp hơn mức giá quy định), với thuế suất lần lượt là 2% cho thuế TNCN và 0,5% cho LPTB.
Số liệu thống kê tại các chi cục thuế quận, huyện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh năm 2017 cho thấy, tổng số lượng giao dịch mua bán nhà đất kê khai thuế là 281.900 hồ sơ. Trong đó, số hồ sơ kê khai mức giá giao dịch thấp hơn mức giá quy định tại bảng giá đất của thành phố (TP) có 126.915 hồ sơ, chiếm 45%; số hồ sơ kê khai mức giá giao dịch bằng và cao hơn giá trong bảng giá đất quy định 1,5 lần có 72.016 hồ sơ, chiếm 26%; số hồ sơ kê khai giá giao dịch cao hơn mức giá quy định trong bảng giá đất từ 1,5 đến 2 lần có 24.776 hồ sơ, chiếm 9%; số hồ sơ kê khai giá giao dịch cao hơn giá quy định trong bảng giá đất từ 2 đến 3 lần có 22.951 hồ sơ, chiếm 9%; còn cao hơn từ 3 đến 10 lần có 30.948 hồ sơ, chiếm 11% và cao trên 10 lần có 4.294 hồ sơ, chiếm tỷ lệ tương đương chỉ 2%. Đáng chú ý, một số giao dịch chuyển nhượng nhà, đất có cùng vị trí đất, tương đồng diện tích đất, tương đồng loại nhà… nhưng lại có giá chuyển nhượng chênh lệch rất lớn. Đơn cử như có trường hợp kê khai cao hơn trên 3 lần so bảng giá quy định, nhưng khá nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng chưa phù hợp giá giao dịch thực tế theo giá thị trường, thậm chí có rất nhiều hồ sơ kê khai thấp hơn cả bảng giá quy định hoặc cao hơn rất ít so với bảng giá này (chỉ từ 1 đến 1,5 lần) nhằm mục đích giảm số thuế TNCN, LPTB phải nộp.
Trong khi đó, giá thị trường lại đang cao hơn giá trong bảng giá nhà đất do TP quy định trung bình khoảng 4 đến 6 lần, tức là mức giá trị giao dịch thật trong các hợp đồng mua bán nhà đất hiện tại cũng có tỷ lệ cao ở khoảng tương đương.
Đề xuất tăng hệ số K gấp 2 lần
Có thể thấy rằng, giá nhà đất kê khai thể hiện trên hợp đồng mua bán để tính thuế TNCN, LPTB chưa phản ánh được đúng giá giao dịch thực tế. Theo Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh, nếu căn cứ theo số liệu thống kê giá giao dịch bình quân kê khai theo hợp đồng chuyển nhượng trong năm 2017 so với bảng giá nhà đất quy định của thành phố, số thuế TNCN và LPTB thu từ các hợp đồng mua bán nhà đất kê khai giá thấp hơn là 1.503 tỷ đồng (thuế TNCN 1.177 tỷ đồng, LPTB 326 tỷ đồng); từ bằng đến 1,5 lần là 1.003 tỷ đồng (thuế TNCN 784 tỷ đồng, LPTB 219 tỷ đồng); trên 1,5 đến 2 lần là 440 tỷ đồng (thuế TNCN 328 tỷ đồng, LPTB 112 tỷ đồng) và trên 2 đến 3 lần là 585 tỷ đồng (thuế TNCN 415 tỷ đồng, LPTB 170 tỷ đồng).
“Thống kê trên cho thấy, thực trạng kê khai nộp thuế TNCN, LPTB theo giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn giá giao dịch thực tế (giá thị trường) nhằm giảm số thuế TNCN, LPTB phải nộp đang gây thất thu NSNN hàng năm trên 4.300 tỷ đồng/năm, trong đó thuế TNCN thất thu khoảng 3.372 tỷ đồng/năm, LPTB thất thu khoảng 957 tỷ đồng/năm” – ông Nguyễn Nam Bình, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh cho biết.
Vì vậy, để chống thất thu, đồng thời hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế TNCN, LPTB trong các hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất, có lộ trình chống thất thu theo từng năm, Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đã kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh xem xét quyết định hoặc đề xuất Chính phủ, Bộ Tài chính cho phép TP. Hồ Chí Minh được ban hành bảng giá nhà đất riêng để áp dụng mức giá tối thiểu tính thuế TNCN, LPTB trong các hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay với hệ số K tăng gấp 2 lần. Khi đó, số thu thuế TNCN, LPTB trong hoạt động chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hàng năm sẽ tăng thêm hơn 2.000 tỷ đồng, gồm thuế TNCN tăng trên 1.568 tỷ đồng và LPTB tăng trên 432 tỷ đồng.
Khai thấp hơn giá trị thật để giảm thuế
Theo quy định hiện hành, một giao dịch mua bán nhà đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước 2 khoản thuế đó là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ (LPTB). Các khoản thuế này được xác định dựa trên mức giá tài sản thể hiện trong hợp đồng mua bán hoặc theo mức giá quy định tại Bảng giá nhà đất do UBND TP. Hồ Chí Minh thiết lập (nếu mức giá thể hiện trong hợp đồng mua bán thấp hơn mức giá quy định), với thuế suất lần lượt là 2% cho thuế TNCN và 0,5% cho LPTB.
Số liệu thống kê tại các chi cục thuế quận, huyện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh năm 2017 cho thấy, tổng số lượng giao dịch mua bán nhà đất kê khai thuế là 281.900 hồ sơ. Trong đó, số hồ sơ kê khai mức giá giao dịch thấp hơn mức giá quy định tại bảng giá đất của thành phố (TP) có 126.915 hồ sơ, chiếm 45%; số hồ sơ kê khai mức giá giao dịch bằng và cao hơn giá trong bảng giá đất quy định 1,5 lần có 72.016 hồ sơ, chiếm 26%; số hồ sơ kê khai giá giao dịch cao hơn mức giá quy định trong bảng giá đất từ 1,5 đến 2 lần có 24.776 hồ sơ, chiếm 9%; số hồ sơ kê khai giá giao dịch cao hơn giá quy định trong bảng giá đất từ 2 đến 3 lần có 22.951 hồ sơ, chiếm 9%; còn cao hơn từ 3 đến 10 lần có 30.948 hồ sơ, chiếm 11% và cao trên 10 lần có 4.294 hồ sơ, chiếm tỷ lệ tương đương chỉ 2%. Đáng chú ý, một số giao dịch chuyển nhượng nhà, đất có cùng vị trí đất, tương đồng diện tích đất, tương đồng loại nhà… nhưng lại có giá chuyển nhượng chênh lệch rất lớn. Đơn cử như có trường hợp kê khai cao hơn trên 3 lần so bảng giá quy định, nhưng khá nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng chưa phù hợp giá giao dịch thực tế theo giá thị trường, thậm chí có rất nhiều hồ sơ kê khai thấp hơn cả bảng giá quy định hoặc cao hơn rất ít so với bảng giá này (chỉ từ 1 đến 1,5 lần) nhằm mục đích giảm số thuế TNCN, LPTB phải nộp.
Trong khi đó, giá thị trường lại đang cao hơn giá trong bảng giá nhà đất do TP quy định trung bình khoảng 4 đến 6 lần, tức là mức giá trị giao dịch thật trong các hợp đồng mua bán nhà đất hiện tại cũng có tỷ lệ cao ở khoảng tương đương.
Đề xuất tăng hệ số K gấp 2 lần
Có thể thấy rằng, giá nhà đất kê khai thể hiện trên hợp đồng mua bán để tính thuế TNCN, LPTB chưa phản ánh được đúng giá giao dịch thực tế. Theo Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh, nếu căn cứ theo số liệu thống kê giá giao dịch bình quân kê khai theo hợp đồng chuyển nhượng trong năm 2017 so với bảng giá nhà đất quy định của thành phố, số thuế TNCN và LPTB thu từ các hợp đồng mua bán nhà đất kê khai giá thấp hơn là 1.503 tỷ đồng (thuế TNCN 1.177 tỷ đồng, LPTB 326 tỷ đồng); từ bằng đến 1,5 lần là 1.003 tỷ đồng (thuế TNCN 784 tỷ đồng, LPTB 219 tỷ đồng); trên 1,5 đến 2 lần là 440 tỷ đồng (thuế TNCN 328 tỷ đồng, LPTB 112 tỷ đồng) và trên 2 đến 3 lần là 585 tỷ đồng (thuế TNCN 415 tỷ đồng, LPTB 170 tỷ đồng).
“Thống kê trên cho thấy, thực trạng kê khai nộp thuế TNCN, LPTB theo giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn giá giao dịch thực tế (giá thị trường) nhằm giảm số thuế TNCN, LPTB phải nộp đang gây thất thu NSNN hàng năm trên 4.300 tỷ đồng/năm, trong đó thuế TNCN thất thu khoảng 3.372 tỷ đồng/năm, LPTB thất thu khoảng 957 tỷ đồng/năm” – ông Nguyễn Nam Bình, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh cho biết.
Vì vậy, để chống thất thu, đồng thời hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế TNCN, LPTB trong các hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất, có lộ trình chống thất thu theo từng năm, Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đã kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh xem xét quyết định hoặc đề xuất Chính phủ, Bộ Tài chính cho phép TP. Hồ Chí Minh được ban hành bảng giá nhà đất riêng để áp dụng mức giá tối thiểu tính thuế TNCN, LPTB trong các hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay với hệ số K tăng gấp 2 lần. Khi đó, số thu thuế TNCN, LPTB trong hoạt động chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hàng năm sẽ tăng thêm hơn 2.000 tỷ đồng, gồm thuế TNCN tăng trên 1.568 tỷ đồng và LPTB tăng trên 432 tỷ đồng.