TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia.
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho biết cách đây 1 năm rưỡi chúng tôi đã có cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong hệ thống chính sách của chính phủ để có thể chuẩn bị cho tình huống đối phó với thị trường bất động sản, chứng khoán. Cùng với thay đổi nhanh chóng của tình hình thế giới. Gần đây, Chính phủ đã tổ chức các hội nghị chuyên đề về chính sách tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là nền tảng của bất kỳ quốc gia nào. Mỗi khi có vấn đề ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn, kinh tế khó có khả năng vượt qua khủng hoảng. Điều này đã từng diễn ra trong nhiều năm qua.
Chúng ta có cái may toàn cầu khủng hoảng, hệ thống tài chính toàn cầu khá ổn định. Lần này hệ thống ngân hàng vững vàng, kể cả các ngân hàng lớn của Mỹ, châu Âu đều tốt và có thể tài trợ bất cứ lúc nào với lãi suất nào trong khu vực kinh tế đặc biệt là khu vực bất động sản có thể phục hồi.
Lạm phát toàn cầu đang ở mức cao: Mỹ 9,1%; châu Âu 8,9%; Singapore 6,7%. Việt Nam 3,37% (nếu theo tính thế giới đang tính); Trung Quốc 2,5%; Nhật Bản 2,5%.
Theo ông Nghĩa, kinh tế vĩ mô Việt Nam đang ổn định, hoạt động dịch vụ tăng trưởng mạnh đặc biệt là du lịch. Chúng ta hi vọng Chính phủ sẽ đưa ra chiến lược mới chống Covid-19, coi đây là bệnh bình thường để có chiến lược tài chính thu hút đầu tư, du lịch nước ngoài và giải tỏa tâm lý lo ngại cho doanh nghiệp nếu dịch Covid-19 quay trở lại.
“Chúng tôi đề nghị với Thủ tướng là lần này chống lạm phát không dùng chính sách tiền tệ nữa mà sử dụng chính sách tài khóa. Đó chính là giảm thuế. Giảm giá xăng dầu giúp giảm lạm phát”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
TS Nghĩa dẫn chứng, 90% lạm phát là do giá xăng dầu. Nếu giảm giá xăng dầu, đặc biệt là giảm thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu, lạm phát có thể giảm xuống dưới mức trên 4%. Ngân hàng trung ương mới có khả năng nới lỏng tín dụng, mở room trong những tháng tới.
Theo ông Nghĩa, kinh tế Việt Nam có tăng trưởng tốt khiến cho lo ngại về thị trường bất động sản, chứng khoán giảm đi.
Nói về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, ông Nghĩa cho rằng thị trường đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.
Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo chia sẻ của ông Nghĩa, trong tương lai sẽ quan trọng hơn tín dụng ngân hàng và thay thế hoàn toàn tín dụng trung dài hạn của ngân hàng. Trái phiếu hiện chiếm tới 1,4 triệu tỷ. Trái phiếu tăng trưởng 35% nên cứ 2 năm sẽ thành 2,8 triệu tỷ, 2 năm nữa thành 5,6 triệu tỷ.
“Thị trường tài chính sống bằng lòng tin. Việt Nam chưa có công ty tạo lập thị trường tài chính như các nước. Khi thị trường bất động sản nóng quá thì bán ra, khi thị trường èo uột thì mua vào. Thị trường chứng khoán cũng như vậy”, ông Nghĩa cho biết.
Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia: giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.
“Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.
Bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam.
Ông Nguyễn Đình Cư, Phó chủ tịch, Tổng thư ký Hội Tư vấn Thuế Việt Nam
Bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam: Chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của nhà nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Đó là các biện pháp mà chính phủ sử dụng để tác động lên hệ thống chính sách thuế và chi tiêu, thông qua đó đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Và tất nhiên chính sách tài khóa thuộc mảng huy động nguồn lực tài chính sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Theo bà Cúc, chính sách tài khóa thông qua điều tiết thu NSNN từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với đất đai, bất động sản, đã được đề cập đến nhiều lần, nhiều năm qua và tại thời điểm này lại đang được nóng lên, khi Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhằm Phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước; đồng thời Chính phủ cũng ban hành quyết định số 508/2022/QĐ-TTG ngày 23/4/2022 về việc phê duyệt chiến lược cải cách thuế đến năm 2030.
“Có thể nói, chính sách điều tiết về đất đai hiện nay là phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu NSNN nói chung”, Chủ tịch VTCA khẳng định.
Theo bà Cúc, các khoản thu điều tiết về đất đai hiện nay gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất, thuê mặt nước; lệ phí trước bạ; thuế GTGT; thuế TNDN; thuế TNCN.
Theo đánh giá của bà Nguyễn Thị Cúc, chính sách tài khóa về mảng thu thuế đối với bất động sản - chính là sự điều tiết, giám sát của nhà nước - trong lĩnh vực này. Chính sách tài khóa về điều tiết mà phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển… hoặc ngược lại sẽ tạo yếu tố kìm hãm nền kinh tề nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt nên nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản trên lĩnh vực thuế.
Liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp, theo Chủ tịch VTCA, thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất cơ bản, hiện hành là 20%, không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ nhà ở xã hội).
Từ năm 2015, Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện: số lỗ của chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ 5 năm theo quy định.
Tuy nhiên hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi mà hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ thì doanh nghiệp phải nộp vào ngân sách nhà nước lãi chuyển nhượng bất động sản theo quy định và không được bù trừ số lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản với lỗ hoạt động kinh doanh khác.
“Quy định này chưa thật sự công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với doanh nghiệp kinh doanh tổng hợp đa ngành nghề, gây bất cập và thiếu chủ động tài chính cho doanh nghiệp. Theo đó nên sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được chủ động bù trừ lãi, lỗ của hoạt động kinh doanh bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh khác để xác định thu nhập chịu thuế TNDN”, bà Cúc kiến nghị.
Về thuế TNCN, hiện nay căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất 2%.
Theo bà Cúc, quy định này đơn giản về xác định số thuế TNCN phải nộp cũng như thủ tục nộp thuế. Tuy nhiên khi đảm bảo được yếu tố đơn giản thì khó đảm bảo được yếu tố công bằng, minh bạch: trường hợp giá cả thị trường biến động tăng cao, có thể nộp thuế theo mức thuế suất 2% là có lợi có người chuyển nhượng. Nhưng khi giá cả bất động sản đóng băng, giảm nhanh… thì người chuyển nhượng bất động sản bị thua lỗ vẫn phải kê khai nộp thuế TNCN.
Mặt khác, do quy định giá đất tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng mua bán hai bên, trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường thì áp giá tính thuế theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Từ đó dẫn đên tình trạng thất thu thuế do khai giá thấp để tránh thuế, đặc biệt là giá đất do UBND tỉnh, thành quy định không kịp theo tốc độ thay đổi của giá BĐS, quy định chênh lệch giữa các tuyến đường trong cùng phường, quận... Ngược lại, cá biệt cũng có trường hợp giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định cao hơn giá thực tế, gây khó khăn cho người chuyển nhượng.
Vì vậy, Chủ tịch VTCA kiến nghị cần thay đổi theo hướng cá nhân có hóa đơn chứng từ và chứng minh chuyển nhượng bất động sản bị lỗ sẽ không phải nộp thuế trên doanh thu chuyển nhượng 2%.
Bên cạnh đó, bà Nguyễn Thị Cúc cũng đề xuất cần nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý; xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai, số thuế phải nộp; hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên...
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin…
Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao.
Đối với bất động sản bán lẻ, thị trường bán lẻ duy trì sức tăng trưởng mạnh là một trrong những yếu tố quan trọng cho sức hấp dẫn của bất động sản bán lẻ thời gian vừa qua. Giá mặt bằng bán lẻ tăng mạnh.
Đối với bất động sản công nghiệp, theo ông Đính, thời gian dịch kéo dài và Trung Quốc đóng cửa thị trường là một thách thức với bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên sự phát triển của bán lẻ vả thương mai điện tử là một yếu tố quan trọng thúc đẩy sự khởi sắc của bất động sản kho bãi và logistics thời gian vừa qua. Hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM có tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 90% và giá thuê trung bình lần lượt ở mức 140 USD/m2 - 200USSD/m2.
Bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm có lợi thế trong dài hạn, và thể hiện sức hấp dẫn trong thời gian qua, thể hiện qua việc giá tăng liên tục trong thời gian dài. Tuy nhiên đã có những dấu hiệu chững lại và tồn kho tăng, trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng và tín dụng dần thắt chặt, trong khi giá tăng quá cao.
Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 s/p.
Trong khi đó, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.
Trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.
“Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”, ông Đính nhấn mạnh.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam: Trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi đã trải qua cuộc khủng hoảng 2008 - 2010 của bất động sản, vấn đề đặt ra là các hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay có đều gì giống và khác so với cuộc khủng hoảng của giai đoạn trước? Dưới góc nhìn của một người làm trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi nhận thấy vào giai đoạn trước thị trường bất động sản rất phát triển, giá tăng, dự án nhiều, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30-37%.
Tuy nhiên 2022, tín dụng bất động sản siết, trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu - thực tế dòng tiền tín dụng ko đổ vào nữa khiến giá bất động sản chững lại, đi xuống. Các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm - chưa đổ vỡ nhưng giá chững và gảm giá 15- 20%.
Hiện, các dự án bị rà soát, nhiều dự án đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội…
Vào thời điểm dịch, nhiều ý kiến cho rằng bất động sản, chứng khoán sẽ đi xuống nhưng trên thực tế giá bất động sản giảm và chững lại do dịch bệnh, các giao dịch không thực hiện được do giãn cách nhưng sau khi dịch bệnh ổn định thì bất động sản lại bùng lên mạnh do nguồn cung yếu, các dịch vụ kinh doanh khác như nhà hàng, du lịch… đều giảm nên dòng tiền đổ dồn vào bất động sản rất lớn.
Bên cạnh đó nhiều vấn đề liên quan đấu giá đất đã được các cơ quan chức năng xử lý trong thời gian qua, sắp tới sẽ có những vấn đề tái cơ cấu, sửa luật đất đai, bỏ khung giá đất áp theo giá sát giá thị trường… Việc này sẽ giúp thanh lọc thị trường, các đơn vị kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư yếu sẽ phải rời cuộc chơi, còn đối với các đơn vị có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án thì đây sẽ là cơ hội để phát triển.
Liên quan đến tiềm năng của bất động sản 6 tháng cuối năm và tương lai, chúng ra nên nhìn tầm nhìn dài hạn hơn chứ không phải 3 - 5 năm mà phải là 10 - 15 - 20 năm bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác.
Tọa đàm - trao đổi
Câu hỏi: Xin chuyên gia cho biết giá bất động sản thời gian vừa qua tăng do đâu?
- TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng đặc biệt sau vụ Tân Hoàng Minh. Cùng với đó các thủ tục trong luật liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi chậm, trong 2 năm 11 luật liên quan vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vấn đề tài chính.
Ông Nghĩa dẫn chứng, tại Tp.HCM năm nay chỉ có 3-4 dự án bất động sản trong khi nhu cầu từ 50 - 60 dự án. Nhiều dự án gặp khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế…
- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: bổ sung thêm lý do giá bất động sản tăng. Cụ thể, nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường, hiện có các dự án găm đất đai, chưa muốn đưa vào.
Theo ông Đính, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả… Đó là san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua không có nhu cầu sử dụng. Việc đầu cơ đó làm cho thị trường trở lên méo mó.
Trong khi nguồn cung không có nhiều trên thị trường nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở, đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, “sốt đất”.
- Bà Nguyễn Thị Cúc: Hiện nay, vẫn có tình trạng cố tình thổi giá bất động sản nên các nhà đầu tư cần tỉnh táo. Nếu như chúng ta không nắm chắc, minh bạch được thì sẽ rất dễ bị “vạ lây”. Ngoài ra, do cơ sở dữ liệu giá nhà đất chưa đồng bộ và chưa sát với giá thị trường nên nhiều trường hợp đẩy lên hoặc ghi thấp xuống để né thuế theo mục đích của cuộc giao dịch.
Câu hỏi: Giá bất động sản trong thời gian tới sẽ thế nào?
- Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cho rằng trong 6 tháng cuối năm với nền lãi suất như hiện nay, nếu người vay cần bán thì giá bất động sản mới giảm. Với những người không cần vay tiền khi nguồn cung bất động sản lớn, nhu cầu về bất động sản ở thực tế cao thì giá bất động sản khá chắc.
- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá bất động sản sẽ giảm giá nhưng ở nhóm được “thổi giá” trong giai đoạn gần đây, bất động sản bị đẩy giá cao có tính ảo. Những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá đặc biệt là đất đai.
Thanh Phương - Thanh Tân - Viết Dinh