Hỏi - Đáp (2013.11.25)

Upload file:

Câu 1:

Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, để cho thuê được quy định như thế nào?

Trả Lời:

*        Khoản  9, Điều 7 Thông tư số 06/2012/TT-BTC quy định: Giá tính thuế GTGT  đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

          Giá đất được trừ để tính thuế GTGT cho trường hợp này được quy định tại điểm 4, Điều 1 Thông tư số 65/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính. Sửa đổi, bổ sung điểm a3, khoản 9, Điều 7 Mục 1 Chương II Thông tư số 06/2012/TT-BTC như sau:

“a.3) Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, để cho thuê giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.”

Ví dụ 6: Công ty cổ phần VN-KR có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án; thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000 m², giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 82.000đ/ m². Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất. Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian thuê là 49 năm, diện tích đất cho thuê là 16.500 m² , đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 450.000đ/m² cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT).

Giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời gian cho thuê (49 năm) đối với Công ty cổ phần VN-KR cho nhà đầu tư thuê được xác định là:

16.500 m² x (450.000 – 82.000) = 6,072 tỷ đồng.

Giá chưa có thuế GTGT được xác định là: 6,072 tỷ: (1+ 0,1) = 5,52 tỷ.

Thuế GTGT là: 5,52 tỷ x 10% = 0,552 tỷ.”

Câu 2:

Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của dân và được phép chuyển mục đích sử dụng được quy định như thế nào?

Trả Lời :

*        Khoản 9, Điều 7 Thông tư số 06/2012/TT-BTC về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chưa quy định trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở...để bán. Theo đó, khoản 5, Điều 1 Thông tư số 65/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính bổ sung thêm vào điểm a.6 tại điểm a, khoản 9, Điều 7 nội dung này như sau:

“a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở...để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay)”.

Câu3:

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ giá đất được trừ được bổ sung mới  như thế nào?

Trả Lời :

*        Điểm b, khoản 9, Điều 7 Thông tư số 06/2012/TT-BTC về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản quy định:

b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng.

Để hướng dẫn cụ thể thêm nội dung này, tại điểm 6, Điều 1 Thông tư số 65/2013/TT-BTC bổ sung thêm đoạn cuối điểm b, Khoản 9, Điều 7 Thông tư số 06/2012/TT-BTC, theo đó nội dung mới như sau:

“Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì giá đất được trừ được tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án trên tổng số tiền theo hợp đồng hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất được trừ theo quy định.”